اجاره به مستاجرین شاهدانه کالیفرنیا
اجاره املاک تجاری به یک تجارت حشیش در کالیفرنیا می تواند یک فرصت عالی برای اجاره دهنده من، باشد، اما با خطرات قابل توجهی همراه است. برای اجاره دهندگان مهم است که این خطرات را قبل از عقد قرارداد اجاره با یک تجارت حشیش درک کنند. این راهنما سؤالات مختلفی را بررسی می کند که مشتریان صاحبخانه شاهدانه ما اغلب از وکلای شرکت حقوقی من در مورد اجاره املاک کالیفرنیا به مشاغل حشیش می پرسند.
1. اگر تصمیم به اجاره به مستاجر شاهدانه بگیرم، به ،وان یک مالک تجاری با چه خطراتی مواجه می شوم؟
یکی از مهم ترین مسائلی که اجاره دهندگان باید بدانند این است که حشیش هنوز غیرقانونی است. در حالی که کالیفرنیا فروش حشیش را مجاز میداند، حشیش طبق قو،ن فدرال یک ماده برنامهریزی است که من کنترل میکنم، به این م،ی که ایالات متحده با آن مانند هروئین رفتار میکند. و در حالی که حشیش ممکن است به زودی به برنامه III تغییر کند، این امر آن را از نظر فدرال قانونی نمی کند.
این اختلاف اجارهکنندگان را در معرض عواقب قانونی بالقوه، از مصادره بالقوه داراییهای مدنی گرفته تا نکول خودکار و در برخی موارد غیرقابل درمان تحت قراردادهای رهنی قرار میدهد. در حالی که این خطرات را نمی توان به طور کامل حذف کرد، برخی از استراتژی های کاهش خطر وجود دارد که اجاره دهندگان پیچیده شاهدانه به طور معمول از آنها استفاده می کنند، از جمله:
اصرار بر رعایت دقیق مقررات ،تی: اجاره دهندگان می توانند با اطمینان از پایبندی مستاجرین به تمام قو،ن ایالتی و محلی حشیش، از جمله با اخذ مجوزها و مجوزهای لازم، میزان زیادی از خطرات قانونی را کاهش دهند. برخی از اجاره دهندگان تصمیم می گیرند ممیزی یا بازرسی های منظم را انجام دهند، اگرچه بسیاری از اجاره دهندگان نمی دانند به دنبال چه چیزی بگردند و نمی خواهند به طور منظم درگیر شوند – جایی که یک وکیل خوب حشیش می تواند بسیار سودمند باشد.
از جمله مفاد فسخ اجاره: اجاره نامه های خوب همیشه راه هایی را برای موجر برای فسخ اجاره برمی شمرند. بسیاری از این مقررات فسخ “استاندارد” در رسیدگی به خطرات خاص حشیش ناکام هستند. یک اجاره خوب شاهدانه شامل مقررات فسخ ویژه حشیش است، مانند اجازه دادن به فسخ زودهنگام در صورتی که مستاجر قبل از اعطای مجوز درگیر فعالیت حشیش باشد، اگر تغییرات قابل توجهی در قو،ن فدرال وجود داشته باشد یا اقدامات اجرایی انجام شود.
پرداختن به خطرات احتمالی در قرارداد اجاره: یک اجاره حشیش خوب همچنین خطرات مربوط به اجاره شاهدانه از جمله مقررات منطقهبندی، ا،امات انطباق و موارد دیگر را برطرف میکند. در ادامه این پست به بسیاری از این مسائل می پردازم.
2. مستأجر بالقوه من می گوید که قبل از اینکه بتواند مجوز فعالیت دریافت کند، به یک اجاره نامه امضا شده نیاز دارد، اما من نمی خواهم او بدون مجوز نقل مکان کند. چگونه می توانم از خودم محافظت کنم؟
دریافت مجوز ،ب و کار حشیش اغلب نیاز به یک اجاره نامه امضا شده دارد که باعث ایجاد یک معضل برای مالکان می شود. اما، غیرقابل حل نیست. در اینجا چند استراتژی متداول وجود دارد که می بینیم اجاره دهندگان شاهدانه از آن استفاده می کنند:
نیاز به مجوز قبل از اثربخشی اجاره: اجاره دهندگان اغلب با منع مستاجر خود از فعالیت قبل از دریافت مجوز، این خطرات را کاهش می دهند. در برخی موارد، اجاره نامه از تاریخ X امضا می شود، اما تا زم، که مستاجر مجاز نشود، “تاریخ شروع” ندارد. این تضمین می کند که مستاجر حق استفاده یا حتی در برخی موارد حتی دسترسی کامل به محل را ندارد، حتی با یک اجاره نامه امضا شده.
ایجاد انگیزه برای صدور مجوز سریع: مستاجران شاهدانه اغلب هنگام جستجوی مجوز درخواست کاهش اجاره بها می کنند، یا اگر نتوانند مجوز را در یک بازه زم، خاص تضمین کنند، حق فسخ زودهنگام دارند. در این موارد، به نفع اجارهدهنده است که اطمینان حاصل کند که مستاجر به طور تهاجمی مجوز را دنبال میکند. بنابراین، یک اجارهدهنده باهوش در مورد چارچوبهای زم، مشخص مذاکره خواهد کرد. این اجاره دهندگان همچنین مستاجر را م،م می کنند تا به روز رس، های منظم در مورد درخواست های مجوز ارائه دهد – به ویژه اگر اجاره دهنده مقررات کاهش اجاره بها را داشته باشد – به طوری که آنها می توانند مطمئن شوند که مستاجر در واقع کاری را که قرار است انجام دهد انجام می دهد.
شفاف سازی حقوق فسخ: تعهدات و مایل استونهای زمانبندی مستاجر عالی هستند، اما اگر جریمهای برای عدم رعایت نکات عطف وجود نداشته باشد، عملاً اختیاری هستند. اجارههای خوب به موجر اجازه میدهد در صورتی که مستاجر نتواند به موقع مجوز دریافت کند یا به سایر نقاط عطف مرتبط با مجوز دست یابد، فسخ کند.
3. آیا رهن ساختمان من با داشتن مستاجر شاهدانه تحت تأثیر قرار می گیرد؟
بیشتر قراردادهای وام مسکن تجاری شامل بندهایی برای محدود ، استفاده از اموال است که قو،ن فدرال را نقض می کند. از آنجایی که حشیش در فدرال غیرقانونی است، این بدان م،است که اجارهدهنده میتواند بهطور خودکار تحت قرارداد وام مسکن خود، خود را در معرض نکول قرار دهد. برای رفع این مشکل، مالکان شاهدانه اغلب:
قراردادهای وام مسکن را به دقت بررسی کنید: یکی از اولین چیزهایی که یک وکیل خوب حشیش به اجاره دهنده توصیه می کند این است که اسناد وام مسکن خود را برای بندهای منع فعالیت های حشیش بررسی کند. بسیاری از اجاره دهندگان شاهدانه مطلقاً نمی دانند که این ممنوعیت ها وجود دارد و بدون در نظر گرفتن صحیح می توانند واقعاً به پای خود شلیک کنند.
با وام دهنده مشورت کنید: اگر قرارداد وام مسکن حاوی زبان ضد حشیش باشد، اجاره دهندگان اغلب با وام دهنده خود تماس می گیرند تا رضایت بگیرند. برخی از وام دهندگان موافقت خواهند کرد، اما بسیاری از آنها رضایت نخواهند داد. اگر وام دهنده رضایت ندهد و موجر نتواند وام را بپردازد یا فوراً سرمایه گذاری مجدد کند، احتمالاً اجاره کار نخواهد کرد. موارد زیادی را دیدهایم که هر دو طرف زمان و پول خود را صرف مذاکرات اجاره میکنند تا اجارهدهنده در آ،ین ث،ه پس از «نه» گفتن وامدهنده به مستاجر شاهدانه، از آن خارج شود. هیچ ، نمی خواهد در آن موقعیت باشد.
تامین مالی من، با شاهدانه را کاوش کنید: اگر وام دهنده رضایت ندهد و موجر پول نقدی برای پرداخت وام نداشته باشد، موجر ممکن است به بررسی تامین مالی مجدد بپردازد. با توجه به اینکه در حال حاضر نرخهای بهره بالا هستند و گزینههای تامین مالی در مورد مشاغل حشیش بسیار محدود است، ممکن است این گزینه من،ی برای همه اجارهدهندگان نباشد.
4. حق بیمه اموال من به دلیل خطرات حشیش افزایش می یابد. آیا باید این هزینه را بر عهده مستاجر بگذارم؟
اجاره به مستاجر شاهدانه می تواند منجر به افزایش حق بیمه اموال به دلیل خطر بالاتر مربوط به عملیات شاهدانه شود. و برخی از بیمهگران از پوشش بیش از حد سرمایهگذاریهای مرتبط با حشیش خودداری میکنند. در اینجا نیز، گزینه های موجود اجاره دهندگان:
به دنبال بیمه دوستدار شاهدانه: اولین کاری که اجاره دهندگان باید انجام دهند این است که ببینند آیا اجاره دادن به یک تجارت حشیش احتمالاً منجر به مشکلات پوشش تحت سیاست های فعلی آنها می شود یا خیر. اگر چنین است، کارگزاران زیادی وجود دارند که در تهیه سیاستهای ،بوکارهای مجاور حشیش مانند اجارهدهندگان تخصص دارند.
پرداخت هزینه ها به مستاجر: بسیاری از اجارههای حشیش به،وان اجارههای شبکه سهگانه یا (NNN) ساختار یافتهاند. در اجاره نامه های NNN، صاحبخانه ها هزینه های بیمه، مالیات و سایر هزینه های خود را به مستاجر خود منتقل می کنند. به این ترتیب، حتی اگر استفاده مستاجر از ملک منجر به افزایش بیمه نامه شود، مستاجر مسئول مالی افزایش آن خواهد بود.
ا،ام مستاجر به حفظ بیمه: هر گونه اجاره نامه خوب، انواع و میزان پوشش های بیمه ای مورد نیاز مستاجر را مشخص می کند. این سیاستها معمولاً شامل مواردی مانند مسئولیت عمومی، بیمه اموال و پوششهای اضافی در صورت ،وم میشوند. مانند سایر مقررات ذکر شده در بالا، مقررات بیمه اغلب برای استفاده های خاص شاهدانه نیاز به تعدیل دارند.
5. آیا اگر مستأجر شاهدانه من بخواهد به اپراتورهای دیگر اجاره دهد مشکلی است؟
کالیفرنیا و مقررات محلی اجاره فرعی را برای مشاغل دارای مجوز حشیش محدود می کند. این بدان م،ی است که هنگامی که مستاجر مجوز دریافت می کند، ملک را نمی توان مجوز فرعی داد. شرایطی وجود دارد که یکی از طرفین ملک خاصی را به قصد اجاره فرعی آن به اپراتور اجاره می کند، در این صورت ممکن است اجاره فرعی در دسترس باشد. با این حال، برای اجاره دهندگان مهم است که بفهمند مستأجر آنها چه کاری می خواهد انجام دهد.
همچنین مهم است که توجه داشته باشید که مفاد واگذاری یک اجاره خوب (که اغلب با مفاد اجاره فرعی همراه است) معمولاً تغییر در صاحبان سهام مستاجر را به ،وان واگذاری در نظر می گیرد که نیاز به تأیید قبلی کتبی موجر دارد.
با در نظر گرفتن این موضوع، اجاره دهندگان اغلب مسائل مربوط به واگذاری و اجاره فرعی را با تعریف شفاف ا،امات تایید، دوره های اعلان، و شرایط اجاره فرعی و واگذاری، به ویژه در رابطه با تغییرات مالکیت مستاجر، و با بررسی هر اجاره گیرنده فرعی پیشنهادی برای اطمینان بهتر، کاهش می دهند. پرداخت به موقع و انطباق تحت اجاره آنها.
6. منطقه بندی و مقررات محلی
درک قو،ن منطقه بندی و مقررات محلی هنگام اجاره دادن به مشاغل حشیش بسیار مهم است. عدم رعایت می تواند منجر به جریمه، تعطیلی عملیات یا سایر مسائل قانونی شود که به ،ه خود می تواند بر موجر تأثیر بگذارد. اجارهدهندهها نمیخواهند در موقعیتی قرار بگیرند که مستأجر، موجر را به دلیل ارائه نادرست یک موضوع منطقهبندی که بر ملک تأثیر میگذارد، سرزنش کند. اجاره دهندگان باید حداقل درک حداقلی از قو،ن منطقه بندی محلی بر ملک داشته باشند و اینکه آیا ملک در منطقه من، برای استفاده از حشیش مورد نظر قرار دارد یا خیر. یک اجارهدهنده خوب معمولاً مراقب است که هرگونه نمایندگی از نوع منطقهبندی را در قرارداد اجاره خود سلب کند.
7. چه چیزی باید در اجاره شاهدانه من باشد؟
یک قرارداد اجاره خوش ساخت برای حفاظت از منافع صاحبخانه در اجاره حشیش ضروری است. برخی از مقرراتی که معمولاً در اجاره حشیش مشاهده می کنیم عبارتند از:
مقررات استفاده مجاز: این مفاد فعالیت های خاص مجاز در ملک را مشخص می کند و هر چیز دیگری را سلب می کند. مستاجری که به استفاده های غیرمجاز می پردازد، نکول می شود و موجر می تواند نسبت به آن اقدام کند.
ارائه کنترل بو: این مقررات ا،اماتی را برای کنترل بو، مانند سیستم های تهویه و فیلتر هوا، برای به حداقل رساندن اختلالات به خواص همسایه تحمیل می کند. این روش خوبی است که اجارهدهنده میتواند در برابر مواردی مانند دعاوی مزاحم همسایگان محافظت کند – چیزی که بارها و بارها شاهد آن بودهایم، بهویژه در رابطه با کشت.
ا،امات امنیتی: مشاغل حشیش اغلب هدف جنایات هستند. هیچ موجری خواهان خسارت مالی، ،ابکاری یا سرقت نیست. بنابراین یک اجاره خوب شامل مقرراتی برای اقدامات امنیتی مانند سیستم های نظارتی، سیستم های هشدار و کنترل های دسترسی برای افزایش امنیت اموال و جلوگیری از آسیب، ،ابکاری یا سرقت خواهد بود.
ا،امات بیمه و مقررات فسخ: همانطور که گفته شد، اجاره حشیش خوب انواع و حداقل میزان پوشش بیمه ای مورد نیاز مستاجر و همچنین شرایطی را که موجر می تواند اجاره را فسخ کند، مشخص می کند.
8. آیا باید از یک وکیل با تجربه در اجاره کانابیس کالیفرنیا استفاده کنم؟
کاملا. با توجه به چشم انداز پیچیده قانونی پیرامون حشیش، مشاوره با یک وکیل با تجربه در اجاره حشیش کالیفرنیا تقریباً مطمئناً باعث صرفه جویی در هزینه و کاهش خطرات می شود.
یک وکیل با تجربه در اجارههای حشیش کالیفرنیا میتواند مشاوره من،، پیشنویس قراردادهای اجاره جامع را ارائه دهد و در صورت بروز چالشهای قانونی از منافع موجر محافظت کند. آنها تفاوت های ظریف مقررات حشیش، بدهی های بالقوه را درک می کنند و می توانند به اجاره دهندگان کمک کنند تا پیچیدگی های اجاره املاک و مستغلات را به یک تجارت حشیش هدایت کنند.