هریس و ترامپ سیاست مسکن وحشتناکی را پیشنهاد می کنند

بحران مسکن یکی از مهمترین مسائل سیاستی است که ملت با آن مواجه است. کمبود مسکن هزینه‌های زندگی تعداد زیادی از مردم را افزایش می‌دهد و همچنین میلیون‌ها نفر را از نقل مکان به مکان‌هایی که فرصت‌های شغلی و تحصیلی بهتری دارند جلوگیری می‌کند و در نتیجه رشد اقتصادی و نوآوری را کند می‌کند. کامالا هریس و دونالد ترامپ هر دو در مورد مسائل مسکن موضع گیری کرده اند. اما ایده‌های آن‌ها بیشتر ایده‌هایی هستند که بیشتر از اینکه فایده داشته باشند، ضرر دارند. متأسفانه، هیچ یک از کاندیداها هیچ گام م،اداری برای ش،تن بزرگترین مانع ساخت و ساز مسکن در بیشتر ایالات متحده پیشنهاد نمی کنند: قو،ن منطقه بندی استثنایی که ساخت مسکن جدید در پاسخ به تقاضا را دشوار یا غیرممکن می کند.

هریس ،ی است که بیشتر در راه پیشنهادات دقیق ارائه کرده است. او پیشنهاد می دهد اعطای 25000 دلار اعتبار مالیاتی به ،یداران خانه برای اولین بار و مشوق های مالیاتی برای توسعه دهندگ، که خانه های خود را به ،یدار، که برای اولین بار می فروشند.. او همچنین م،ع است محدود ، استفاده از الگوریتم ها برای تعیین قیمت اجاره، و سقف افزایش اجاره بها و سرکوب مالکان “شرکتی”.. ایده کنترل اجاره بها ممکن است اشاره ای به برنامه اخیر ،ت بایدن برای محدود ، افزایش اجاره بها به میزان 5 درصد در سال باشد، اگرچه مشخص نیست که هریس آن را تایید می کند یا خیر. هریس هم قول می دهد تا سال 2029 3 میلیون خانه جدید بسازد، اما در مورد اینکه دقیقاً چگونه قصد انجام این کار را دارد بسیار مبهم است.

این ایده های سیاست از متوسط ​​تا افتضاح متغیر است. بعید است که یارانه 25000 دلاری برای ،یدار، که برای اولین بار خانه ،یداری می کنند کمک زیادی به کاهش کمبود مسکن کند. مشکل اساسی یکی از محدودیت های نظارتی در عرضه است. در آن محیط، یارانه دادن به تقاضا به سادگی قیمت ها را افزایش می دهد. علاوه بر این، افرادی که بیشتر از کمبود مسکن رنج می‌برند، ا،راً مستاجر هستند، نه مالکان بالقوه. این طرح یارانه کاری برای آنها ندارد. همین امر در مورد طرح ارائه مشوق های مالیاتی برای توسعه دهندگان نیز صدق می کند. تا زم، که توسعه‌دهندگان از ساخت مسکن جدید در بسیاری از مکان‌ها، به‌ویژه خانه‌های چند خانواری، منع شده باشند، این کار چندان برای عرضه مفید نخواهد بود.

اگر منطقه بندی و سایر محدودیت های نظارتی برداشته شوند، مشوق های اعتبار مالیاتی هریس غیر ضروری خواهد بود. و در واقع، دلیل موجهی وجود نخواهد داشت که کد مالیاتی ،ید مسکن را بر سایر انواع مصرف ترجیح دهد.

کنترل اجاره یک ایده وحشتناک است که در واقع به احتمال زیاد کمبود را تشدید می کند. این یک نکته اقتصادی 101 است که توسط اقتصاددانان در سراسر طیف سیاسی پذیرفته شده است. حرف من را قبول نکن اقتصاددانان برجسته مترقی را در نظر بگیرید، مانند پل کروگمنو جیسون فورمن، رئیس سابق شورای مشاوران اقتصادی باراک اوباما، که اشاره می کند که “[r]این کنترل تقریباً به اندازه هر سیاست اقتصادی در بسته ابزار شرم آور بوده است.”

در نهایت، دلیل خوبی وجود ندارد که فکر کنیم مالکان شرکتی بدتر از انواع دیگر مالکان هستند، یا اینکه قیمت گذاری الگوریتمی به نوعی بحران مسکن را بدتر می کند. برع،، صاحبخانه های شرکتی معمولاً به خوبی یا بهتر از همتایان “مادر و پاپ” خود هستند. آن را از یک مستاجر قدیمی با تجربه زندگی تحت هر دو نوع صاحبخانه بگیرید. شرکت های بزرگ معمولا دارایی های خود را بهتر حفظ می کنند و خدمات مشتریان بهتری دارند. و الگوریتم‌ها می‌توانند به مالکان کمک کنند تا موقعیت‌هایی را شناسایی کنند که می‌توانند با کاهش قیمت‌ها و همچنین افزایش آنها، سود را افزایش دهند.

هریس حق دارد می خواهد 3 میلیون خانه جدید بسازد. در واقع، ساختن بیشتر از آن عالی خواهد بود. اما، تا کنون، او در راه روش های موثر برای انجام آن پیشنهاد زیادی نکرده است. مگر اینکه و تا زم، که او این کار را انجام ندهد، آرزوی او برای 3 میلیون خانه جدید از آرزوی من برای افزودن 3 میلیون ، شاخدار به موجودی حیوانات جادویی کشور عملی تر نیست.

گاهی اوقات او در مورد کاهش نوار قرمز صدا سر و صدا کرده است. من همچنین فرض می کنم که او از رئیس جمهور بایدن حمایت می کند برنامه ریزی برای در دسترس قرار دادن زمین های فدرال “کم استفاده” برای ساخت و ساز مسکن. دومی ایده خوبی است، اما هنوز مشخص نیست که دقیقاً کدام زمین و با چه شرایطی افتتاح می شود.

برنامه مسکن ترامپ جزییات کمتری نسبت به هریس دارد، اما می‌تواند حتی بدتر از آن باشد. این فصل مسکن پروژه جنجالی 2025 بنیاد هریتیج تاکید می کند که “یک ،ت محافظه کار باید با هر گونه تلاش برای تضعیف منطقه بندی تک خانواده ها مخالفت کند.” البته منطقه بندی تک خانواری، محدودترین نوع منطقه بندی استثنایی است که ساخت مسکن جدید را در بسیاری از نقاط کشور مسدود می کند. دونالد ترامپ پروژه 2025 را رد کرده است ادعا می کند که “هیچ چیز در مورد آن نمی داند.” اما نویسنده فصل مسکن، بن کارسون، وزیر مسکن و توسعه شهری سابق ترامپ است. در طول انتخابات 2020، کارسون و ترامپ با یکدیگر همکاری ،د الف وال استریت ژورنال در ویرایش حمله به تلاش‌ها برای محدود ، منطقه‌بندی تک‌خانواده‌ای محروم. او اخیرا این موضع را مجدداً تأیید کرد، نوید جلوگیری از “تحولات کم درآمد” در مناطق حومه شهر. حداقل در مورد مسکن، به نظر می رسد که پروژه 2025 منع، کننده تفکر ترامپ و افرادی است که احتمالاً بر سیاست مسکن در ،ت دوم ترامپ تأثیر می گذارند. جهان بینی ترامپ یکی از NIMBYism است (“نه در حیاط خلوت من”).

سیاست‌های مهاجرتی ترامپ – در صورت وجود هر چیزی، یکی از محورهای دستور کار او – همچنین تأثیرات منفی بر مسکن خواهد داشت. شواهد نشان می دهد که ا،اج دسته جمعی مهاجران غیرقانونی، دسترسی به مسکن را کاهش می دهد و هزینه ها را افزایش می دهد، زیرا مهاجران غیرقانونی بخش مهمی از نیروی کار ساختم، هستند (تأثیری که بر اثر افزایش قیمت بالقوه ناشی از مهاجرت که باعث افزایش تعداد افرادی می شود غلبه می کند. نیاز به مسکن). ترامپ و متحدانش نیز برنامه ریزی کاهش گسترده در ا،ر انواع مهاجرت قانونی. کاهش ویزای کاری نیز احتمالاً بر ساخت مسکن تأثیر منفی می گذارد (و همچنین از راه های دیگر به اقتصاد آسیب برساند).

اگر سیاست‌های مسکن هریس و ترامپ را نجات دهد، این است که بسیاری از آنها نمی‌توانند بدون قانون‌گذاری جدید به اجرا درآیند، که اجرای آن در کنگره‌ای که به شدت ت،یم شده است بسیار سخت خواهد بود. این در مورد سیاست‌های کنترل اجاره هریس و برنامه‌های او برای پرداخت یارانه به ،ید خانه و سرکوب مالکان “شرکتی” صادق است. به همین ترتیب، ،ت ترامپ احتمالاً برای هر تلاش عمده ای برای محافظت از منطقه بندی تک خانواده در برابر تلاش های اصلاحی در سطح ایالت به قانون جدید نیاز دارد.

اما سیاست های مهاجرتی ترامپ یک استثنا است. قوه مجریه می تواند ا،اج را افزایش دهد و مهاجرت قانونی را بدون قانون جدید کاهش دهد. در واقع، ،ت ترامپ در واقع این کار را انجام داد مهاجرت قانونی را به شدت کاهش داد در دوره قبلی ریاست جمهوری ترامپ. تلاش برای ا،اج می تواند باشد تا حدی توسط مقاومت ایالتی و ،ت محلی متوقف شد (همانطور که در دوره اول ترامپ نیز اتفاق افتاد). اما ترامپ می تواند تا حدی با تلاش برای استفاده از ارتش، به ،وان او و متحدانش، آن را جبران کند برنامه ریزی برای انجام (اینکه آیا چالش های قانونی برای چنین تلاش هایی می تواند آنها را مسدود کند قابل بحث است). حداقل، تشدید تلاش‌های فدرال برای ا،اج مهاجران غیرقانونی را بیشتر به زیرزمینی سوق می‌دهد و توانایی آنها را برای کار در ساخت‌وساز کاهش می‌دهد، جایی که کارگران نسبتاً در فضای باز هستند و نسبت به برخی مشاغل دیگر در معرض شناسایی هستند.

در مجموع، هریس و ترامپ سیاست‌های مسکن وحشتناکی را ارائه می‌کنند. مزیت اصلی آنها دشواری اجرای آنها است.

در واقع اقداماتی وجود دارد که ،ت فدرال می تواند برای کاهش کمبود مسکن انجام دهد. ا،ر محدودیت‌ها در مورد مسکن جدید توسط ،ت‌های ایالتی و محلی وضع می‌شوند که پتانسیل مداخله فدرال را محدود می‌کند. اما کنگره می‌تواند قو،نی را وضع کند که ،ت‌های ایالتی و محلی را که کمک‌های مالی توسعه اقتصادی فدرال دریافت می‌کنند م،م به تصویب قو،ن «YIMBY» کند که قو،ن منطقه‌بندی را کاهش می‌دهد. شاید یک نسخه قوی تر از قانون YIMBY پیشنهاد شده توسط سناتور جمهوریخواه تاد یانگ و نماینده دموکرات درک کیلمر (نسخه آنها می تواند شروع مفیدی باشد، اما دندان کافی ندارد). ،، که به دلیل حمایت از خودمختاری محلی به چنین قو،نی اعتراض می کنند باید به یاد داشته باشند که YIMBYism در واقع محلی گرایی نهایی است.

و، دادگستری فدرال نیز می تواند حمایت کند دعوای قضایی با هدف متقاعد ، دادگاه ها برای حکم دادن به اینکه منطقه بندی استثنایی ناقض بند برداشت است (که انجام می دهد!). چنین دعاویی می تواند برای از بین بردن موانع ساخت و ساز مسکن جدید بسیار مفید باشد. حمایت ،ت فدرال تضمین کننده پیروزی نیست. اما می تواند با دادن اعتبار بیشتر به این استدلال نزد قضات کمک کند.

در نهایت، فدرال رزرو می تواند به دنبال ، مخالف سیاست های مهاجرتی ترامپ کمک کند و در عوض مهاجرت قانونی را آسان تر کند. این امر نیروی کار ساختم، را افزایش می‌دهد و ساخت مسکن را ارزان‌تر و سریع‌تر می‌کند.

متأسفانه، هیچ یک از نامزدهای حزب اصلی پیشنهاد انجام هیچ یک از این کارها را نمی دهند. درعوض، آنها بیشتر قلاب می فروشند که احتمالاً بحران مسکن را بدتر می کند.