فرماندار ویرجینیا گلن یانگکین به دنبال گسترش مسکن با محدود کردن منطقه بندی است

طی چند ماه گذشته، فرماندار جمهوری‌خواه ویرجینیا، گلن یانگکین، ت، برای آزادسازی منطقه‌بندی و سایر مقررات استفاده از زمین که مانع ساخت مسکن جدید در این ایالت می‌شود، انجام داده است. در ماه اوت، یانگکین به کمیته ایالتی سنا گفت که “[t]او هزینه اجاره یا ،ید خانه بسیار گران است و تاکید کرد که[w]باید به علل ریشه ای این عدم تطابق عرضه و تقاضا رسیدگی شود. مقررات غیرضروری، ،ت‌های محلی سنگین و ناکارآمد، سیاست‌های منطقه‌بندی محدودکننده، و ایدئولوژی مبارزه دندان و ناخن در برابر هر گونه توسعه جدید.»

اخیراً، در ماه نوامبر، او طرحی را ارائه کرد که «ویرجینیا را به خانه تبدیل کند»، که به دنبال ترویج مقررات زدایی از کاربری زمین به طرق مختلف است و از این طریق «NIMBY» (محدودیت‌های «در حیاط خلوت من نیست» در ساخت و ساز مسکن) را محدود می‌کند. آدام میلساپ دارد یک خلاصه مفید از ابتکارات بالقوه یانگکین در مجله شهر:

برای مقرون‌به‌صرفه‌تر ، مسکن، سیاست‌گذاران باید عرضه را نسبت به تقاضا افزایش دهند، در حالی که بقیه چیزها از جمله نرخ بهره را ثابت نگه دارند. بی،ه مطبوعاتی که طرح یانگکین را به خانه ویرجینیا اعلام می‌کند، مشکل عرضه را تأیید می‌کند و قول می‌دهد که «عرضه مسکن قابل دسترس، مقرون‌به‌صرفه و در دسترس را در سرتاسر کشورهای مش، المنافع ترویج کند». این یک هدف شایسته است. دستیابی به آن موضوع دیگری است.

پژوهش نشان می دهد مقصر اصلی هزینه های بالای مسکن در ایالت و محلی، مقررات محدودکننده منطقه بندی و کاربری زمین است که به طور مصنوعی عرضه مسکن را محدود می کند. طرح یانگکین جزئیات کوتاهی دارد، اما به صراحت به ایجاد حفاظ برای فرآیندهای منطقه‌بندی محلی و بررسی کاربری اراضی اشاره می‌کند. ایالت ضرب الاجل هایی را برای جلوگیری از اجرای آهسته تصویب نامه توسط ،ت های محلی تعیین می کند. چنین تاخیرهایی هزینه های زیادی را بر توسعه دهندگان تحمیل می کند و پروژه های جذاب را از نظر مالی غیرممکن می کند.

این طرح همچنین خواستار بررسی اصلاحات جامع در مورد استفاده از زمین و قو،ن منطقه‌بندی محلی ویرجینیا است. اما عمل، نه مطالعه، لازم است. یانگکین باید اجازه دهد که دوبل، و تری پل، به طور مستقیم، مانند مینیاپولیس، مجاز باشد. ساخت واحدهای مس، جانبی (ADU) را آسان تر می کند در کالیفرنیا; و پایان دادن به حداقل ا،امات پارکینگ، به ،وان در بوفالو و دیگر شهر ها. ویرجینیا همچنین می‌تواند از محدود ، مسکن توسط ،ت‌های محلی با ایجاد محدودیت در اندازه‌های حداقل زمین، محدودیت‌های ارتفاع، عقب‌نشینی‌ها و ا،امات تراکم جلوگیری کند.

Make Virginia Home همچنین به صدور مجوز و سایر اصلاحات نظارتی، مانند ساده‌سازی بررسی محیط‌زیست و آسان‌تر ، برآورده ، تالاب‌های ا،امی و ا،امات کاهش جریان برای توسعه‌دهندگان اشاره می‌کند.

طرح یانگکین علاوه بر اصلاح، ساده‌سازی و حتی حذف برخی مقررات استفاده از زمین از طریق پیش‌دستی ،تی، به انگیزه‌ای برای تشویق محله‌ها به انجام چنین اصلاحاتی به تنهایی اشاره می‌کند. به طور خاص، خواستار ایجاد “پیوندهای معقول” بین بودجه های ،تی اختیاری و سیاست های مسکن ،ت محلی است. در اصل، بودجه ،تی اختیاری به مناطقی سرازیر می‌شود که مقررات استفاده از زمین را آزاد می‌کنند. ،ت‌های محلی همچنان می‌توانند موانعی را برای مسکن‌های جدید ایجاد کنند، اما خطر از دست دادن پول را خواهند داشت.

در نهایت، این طرح به کدهای ساختم، اشاره می‌کند که عاملی است که در قیمت‌های بالای مسکن کمتر بها داده شده است. کدهای امروزی اغلب بر روی بهبودهای ایمنی حاشیه ای تمرکز می کنند، و هیچ نگر، برای هزینه های بالاتر انطباق نشان نمی دهند. برخی اصلاحات ساده کمک خواهد کرد.

همانطور که Millsap اشاره می کند، پیشنهادات یانگکین گام هایی در مسیر درست هستند، اما ا،ر آنها نیز مبهم و نامشخص هستند. این کاملاً درست است که “عمل لازم است، نه مطالعه”.

در عین حال، قابل توجه است که یکی از برجسته ترین فرمانداران جمهوری خواه کشور از اصلاح منطقه بندی “YIMBY” (“بله در حیاط خلوت من”) حمایت می کند. حمایت او نشان می‌دهد که موضوع اصلاح منطقه‌بندی از خطوط ایدئولوژیک عبور می‌کند. اقتصاددانان و کارشناسان مسکن در سراسر طیف سیاسی منطقه بندی محرومیتی را رد می کنند زیرا هزینه های مسکن را افزایش می دهد، میلیون ها نفر را از مشاغل و فرصت های آموزشی محروم می کند، رشد اقتصادی و نوآوری را کاهش می دهد و به ویژه به اقلیت های فقیر و نژادی آسیب می رساند. اما هر دو طرف طیف سیاسی نیز دارای رگه های قوی NIMBYism هستند.

هنگامی که یانگکین به NIMBYism حمله می کند، صدای او بسیار شبیه است باراک اوباما، که اخیراً “نگرش های NIMBY” و “قو،ن” را محکوم کرد که “ادغام جوامع را بسیار دشوار می کند و به مردم اجازه می دهد نزدیک به محل کار خود زندگی کنند.” اقداماتی که یانگکین در نظر گرفته است مشابه اقداماتی است که اخیراً در ایالات آبی لیبرال مانند اورگان و کالیفرنیا. اخیرا ویرجینیا مرکوری مقاله که یانگکین را “YIMBY-in-Chief” ایالت یانگکین نامید، او را با دموکرات های لیبرال کالیفرنیا مقایسه کرد که اخیراً اصلاحات بزرگ منطقه بندی را انجام داده اند.

تلاش های قبلی ویرجینیا برای منطقه بندی زدایی از مقررات در درجه اول انجام شد از سمت چپ، و اغلب مواجه می شوند مخالفان جناح راست. چنین NIMBYism جناح راستی محدود به ویرجینیا نیست. در طول انتخابات 2020، دونالد ترامپ سعی کرد با این ادعا که برای محافظت از محله‌های طبقه متوسط ​​سفیدپوست در برابر هجوم فقرا و اقلیت‌ها، منطقه‌بندی استثنایی لازم است، حمایت خود را جلب کند.

از سوی دیگر، نیز وجود دارد یک تاریخ طول، از NIMBYism جناح چپ. زم، که اوباما اشتباه نمی کرد او در ژوئن گفت که “[t]ا،ر جوامع لیبرال در کشور در مورد مسکن مقرون به صرفه آنقدرها لیبرال نیستند.» در ویرجینیا، این حساسیت در جایی که من زندگی می کنم، در شهرستان آرلینگتون که ا،را لیبرال است، وجود دارد، همانطور که در نشان داده شده است. مخالفت با ابتکار مسکن «میانه گمشده» ،ت شهرستانه.

مانند همتای راستگرای خود، NIMBYism جناح چپ تا حدی ناشی از ترس مالکان خانه است که مقررات زدایی مسکن کیفیت جوامع آنها را کاهش می دهد. هر دو نیز اغلب تحت تأثیر دیدگاه بی سواد اقتصادی، اما گسترده هستند که ساخت مسکن جدید در واقع به جای کاهش هزینه های مسکن، هزینه های مسکن را افزایش می دهد.

البته از نظر تاریخی، منطقه بندی استثنایی بود اغلب رانده می شود ترس سفیدپوستان مبنی بر اینکه آفریقایی-آمریکایی ها یا سایر اقلیت های نامحبوب ممکن است به این منطقه نقل مکان کنند. چنین نگرش هایی دارند در سال های اخیر کاهش یافته است، اما به طور کامل ناپدید نشده اند.

امیدواریم که حمایت یانگکین به حرکت در اصلاح منطقه‌بندی در ویرجینیا کمک کند. ما به شدت به آن نیاز داریم! به طور کلی‌تر، امیدوارم افراد بیشتری در سراسر طیف سیاسی متوجه شوند که کاهش منطقه‌بندی می‌تواند مزایای زیادی هم برای جابجایی‌کنندگان بالقوه و هم برای مالکان فعلی خانه در مناطقی ایجاد کند که اکنون محدودیت‌های شدید کاربری زمین دارند. اگر افراد متفاوتی مانند اوباما و یانگکین بتوانند نور را ببینند و در مورد این موضوع گرد هم آیند، ممکن است دلایلی برای خوش بینی وجود داشته باشد.